《保交付保質量下的工程穿插提效快速施工管理要點及實戰案例》

【課程背景】

在當前房地產行業中，標桿房企在推行工程穿插提效快速施工，但很多房企工程管理人員并不知道標桿房企為何要推行穿插施工，總認為穿插施工是為了高周轉，錯誤的理解了穿插施工的真正內涵。在工程管理過程中，缺乏穿插施工體系化管理經驗，純憑個人經驗推進穿插施工，從施工單位進入現場后才開始著手組織工程穿插施工的安排布置，剛開始的時候總包還虛與委蛇，等到精裝單位進場后，才發現穿插施工根本不是想當然那么回事，強行推行穿插施工又導致一個作業面上各工種工序交叉施工，天天矛盾沖突，質量問題頻發，經常出現返工。本想壓縮工期，結果到交付時才發現工期并未縮減，而且項目存在重大工程質量隱患，交付后無法正常運營，維修成本高企，開始時的穿插施工部署完全失效。

企業如何幫助員工在體系管理層面上更好的掌握穿插施工管理之道，提升管理視角，拓寬管理能力，并逐步提升專業管理水平，使之具備進行穿插提效快速施工的管理能力，是我們面對的人才培養管理挑戰。穿插施工提效管理，要從施工過程管理逐步提升到產品管理思路上來。需要在拿地初始就要進行項目通盤穿插施工策劃，強調產品邏輯和標準，從設計前端入手，鎖定材料部品招采成本標準，提高產品工廠化率，提高工人施工工效，減少施工現場過程人工管理要求，讓產品一開始就做對做好。

穿插施工管理需要涵蓋產品定位、產品標準、產銷平衡、產品采購、成本限額、供方選擇、過程管理、產品驗收、成品保護、直到產品交付和維保修的產品全生命周期穿插施工管理。工程管理專業作為產品的最終制造和呈現者，如何站在項目流程化管理的視角，大流水分期和總平施工部署，小流水施工工序工藝組織，避免產品進度、質量、成本的目標沖突，協同平衡各專業和甲乙方的標準不一致，是保證穿插施工在項目平穩落地的關鍵；

本次課程根據專家23年的工作經歷及經驗（10年中建系統工作經歷、13年地產企業管理經歷），結合清華大學工程制造業精細化及流程化的管理方法，通過對100多個與穿插施工管理有關的實際操作案例進行情景解剖，導出能夠適合大多數地產企業確保工程交付質量前提下，大幅提升施工速度的管理思路和技巧，以及切實落地的手段及措施。

本次課程特點是將標桿地產企業工程管理的實戰經驗與清華大學制造業經典管理理論密切結合，實操案例多、啟發性強，同時可與學員有較多的深度互動，通過互動交流來進一步梳理學員的管理思路及實戰操作。

【課程收益】

1. 深刻理解穿插施工管理之道，提前完成穿插策劃，壓縮關鍵線路工期，提升非關鍵線路效益；

2. 理解掌握穿插施工管理產品設計前端需要預控的穿插問題和風險點以及預控手段措施；

3. 理解掌握穿插施工管理產品成本招采前端需要預控的穿插問題和風險點以及預控手段措施；

4. 理解掌握穿插施工管理產品工程管理過程需要預控的問題和風險點以及預控手段措施，針對項目實際情況及公司現有資源制定合理的全周期工程進度計劃和穿插施工計劃，以確保在保證客戶關注質量的前提下，如何快速施工，穿插提效。

【課程對象】

房地產企業董事長、總經理、總工、集團分管工程副總、項目總經理、工程總監、工程部經理成本總監、成本部經理、工程部經理、造價工程師等。

【課程大綱】

第一部分：穿插施工管理現狀和困惑

1. 我們是否經常遇到這樣的問題和困惑？

1. 從項目啟動到開工到過程管理都按照普通項目計劃組織，缺乏穿插施工統籌，除了結構施工外，建筑機電和精裝工序都無法正常插入；

2. 在同一個作業面上，各工種、各工藝和各工序交叉施工，經常發生矛盾和沖突，各不相讓；

3. 天氣影響、疫情防控、政策要求和現場環境等各種客觀條件對穿插施工組織有很大影響；

4. 供方建材采購渠道分散，進場驗收以次充好，物料堆放損壞變質，物料堆場周轉率低，水平垂直運輸跟不上施工進度要求；

5. 工程施工組織常常出現返工，材料供應和人員機械配備難以與實際施工需要相匹配；

6. 工程質量達不到驗收標準，交付存在重大工程質量隱患，客戶使用和運維存在較多卡點。

1. 建立流程化的穿插施工協同體系；甲方管理原因導致的現場矛盾：專業間的矛盾/甲乙方間的矛盾；跨專業協同/目標標準協同；

2. 穿插施工管理之道：目標定標準/協同建流程/能力要提高；

第二部分：保交付穿插工程策劃

1. 保交付穿插施工產品質量管理觀點：產品全周期客戶滿意質量；質量標準是基于產品全周期客戶滿意的綜合效益最大化；；產品質量問題在設計前端就存在；產品高易建性，質量零缺陷；保交付階段沒有整改工期；預控源頭是設計部門；高層管理者承擔90%責任；

2. 保交付穿插施工策劃先行：產品交付目標策劃；產品質量標準策劃；產品設計標準策劃；產品成本招采策劃；產品工程施工策劃；產品驗收交付策劃；

• 案例：保交付穿插施工策劃例題

1. 產品交付目標策劃：交付目標清晰；項目分期均衡；開發順序合理；交付分界簡潔；交付永臨結合；交付施工便捷

• 案例：施工總平面布置管理——合理便捷案例

• 例題：戰術地圖平面布置風險例題

• 案例：施工總平結合項目分期戰術地圖排布案例

1. 保交付產品質量目標策劃：零滲漏；零空鼓；零開裂；零外窗；零戶門；零水暖；

• 例題：保交付產品質量目標策劃例題

1. 保交付產品設計標準策劃：設計產品化；戶型標準化；立面標準化；示范區標準化；一體綜合化；節點標準化；做法標準化；深化四圖；材料標準化；部品標準化；樣板標準化；交付標準化；外墻全現澆；核心筒現澆；管井全現澆；內墻免砌筑；內墻免抹灰；高精免地坪；

2. 保交付招采成本策劃：設計供方標準化；采購合同標準化；合約界面標準化；戰略合作標準化；供方信譽檔案庫；材料部品樣板庫；部品選型標準化；成本模型標準化；進場計劃標準化；市場價格前置化；材料供應區域化；示范區采購獨立；

3. 保交付工程施工策劃：材料部品標準化；施工工序標準化；施工工藝標準化；施工工時標準化；管理要求標準化；驗收動作標準化；交付管理標準化；產品維保標準化；大流水施工部署；小流水工序組織；穿插施工自下而上；金屬模板爬架；減預留增預埋；減材料增部品；減現場增工廠；減手工增機械；減管理增效益；

4. 保交付驗收交付策劃：了解政策綠色通道；辦好施工合法手續；政府領導掛職項目；提前溝通驗收時點；施工質量創優；做好專項驗收交底；爭取驗收綠色通道；過程質量驗收免檢；專項驗收提前實施；具備條件提前驗收；提前做好交付準備；交付質量客戶滿意；

• 案例：工程驗收交付程序突破溝通缺失例題

1. 保交付穿插施工策劃先行：產品交付目標策劃；產品質量標準策劃；產品設計標準策劃；產品工程施工策劃；產品驗收交付策劃；

2. 小結：明確交付目標；確認質量標準；鎖定設計標準；成本招采協同；工程施工穿插；

3. 分組討論與交流

第三部分：保交付穿插設計管理

1. 設計品質和效果對客戶交付產品質量的重要性分析；

1. 購買階段價值排序：設計效果；功能組合；材料品質；品牌追求；

2. 交付入住階段價值排序：功能效果；材料品質；設計效果；品牌追求；

1. 交付客戶報修和投訴產品質量問題排序；85 %報修問題：外窗；空鼓；開裂；滲漏；入戶門；電氣；問題排序：滲漏；空鼓開裂；入戶門；外窗；

• 案例：缺陷反饋——窗側邊墻面滲漏缺陷例題

1. 缺陷反饋管控小結：概率統計發現問題；相關分析找到原因；經驗萃取最佳方案；定量分析提煉數據；施工周期影響驗證；引進成熟樣本迭代；快速提升客戶滿意；

2. 全專業一體化設計：互為條件，互相協同，精準確定，配合最優；方案設計；擴初設計；施工圖設計；設計深化；構件制作、安裝；

3. 全專業設計協同：給水排水專業；供暖通風與氣調節專業；機電、室內等專業；給排水、電氣、供暖通風與空氣調節等專業；

4. 設計深化四圖策劃先行：深化設計圖；生產加工圖；現場安裝圖；成品保護圖；

5. 外墻主體及二次結構設計深化要點；模板配模方案圖按施工順序劃分：墻柱體的設計；梁的設計；樓面板的設計；背楞的設計；支撐體系的設計；樓梯的設計；二次結構設計深化要點：兩案、三墻、六降、九禁；

• 案例：節點設計深化案例

• 案例：填充墻深化設計案例

• 例題：填充墻設計深化例題

• 案例：外墻外飄板設計深化案例

• 案例：窗臺企口反檻設計深化案例

• 案例：飄窗洞口企口反檻設計深化例題

• 例題：飄窗企口反檻設計深化例題

• 例題：核心筒墻結構設計深化例題

1. 小結：產品標準化；設計一體綜合；深化四圖；協同現澆；三免一無；

2. 分組討論交流

第四部分：保交付成本招采管理

1. 保交付設計管理成本預控：項目定位；規劃方案；項目分期開發規劃單體方案；總圖及室外管線綜合平衡；具體設計節點構造要求交底；

• 案例：模板成本測算案例

1. 供方施組/方案/總平/計劃優化施工措施：考慮聯動性；結合設施；考慮銷售配合需求；合理規劃；減少調整；節約成本；

• 案例：穿插施工組織總平面圖供方成本優化例題

1. 提高供方施工效率：明確技術標準；確認管理要求；提高施工效率；改進施工工藝；強調技術交底；加強技能培訓；提高人員素質；避免強行施工；

2. 保交付成本招采供方交底：策劃明確穿插提效；明確供方技術標準；提出供方穿插要求；供方入庫技術交底；關鍵節點標前樣板；供方協同總圖方案；供方投標技術響應；現場穿插樣板先行；

3. 保交付材料部品標準化管理：外保溫/壁紙/石材/門窗幕墻/欄桿/電梯/入戶門/櫥柜/壁柜/木飾面/地磚/地板;

4. 零變更洽商簽證成本預控：預估；溝通；確認；增項；月結；減賬；

5. 特急零星工程/讓步放行管理：電話/微信；請示/報告；紀要/協議；正式合同；

6. 小結：設計供方成本預控；優化供方技術措施；提高供方施工效率；提前供方技術交底；材料部品標準化；供方零變更洽商；供方特急放行報告；

7. 分組討論與交流

第五部分：保交付穿插計劃管理

1. 標桿企業合理工期；保證符合生產客觀規律；合理施工管理間歇；合理施工技術間歇；

2. 標桿企業“搶工期” 措施：材料類“搶工” 措施；技術類“搶工”措施；管理類“搶工”措施；

• 案例：三種施工方式對比案例

1. 制定合理最短工期：合理編排工序穿插；實現周期均衡流水施工；密切配合營銷節點；

• 案例：穿插施工提效模型案例——目標——提效20%（3個延長1個縮短）

• 案例：標準工期360天案例

• 案例：標準工期（360天）關鍵線路橫道圖案例

1. 關鍵線路—地下室施工（73d）

2. 主體結構小流水施工（163天）

• 案例：結構平面穿插流水施工

1. 結構平面穿插流水施工

2. 穿插模型: N-10精裝修濕作業穿插施工（5天/層步距）

• 案例：樓層工序分布案例

• 案例：標桿企業某項目工序排布案例——工序之間少干擾

1. 分組討論與交流

第六部分：保交付穿插現場管理

• 案例：標桿企業某項目工序排布案例——工序之間少干擾

• 案例：樁基、檢測、補樁同步完工案例

1. 地庫副樓與主體同步施工：缺陷成因；穿插建議；

2. 頂板/防水/保護/回填/場平一次成活：防水隨地庫頂板結構完成；保護層隨頂板防水完成；回填土隨首層外架拆除完成；

3. 地下建筑初裝機電安裝工程緊前插入：砌體穿插；管網穿插；設備穿插；

4. 供電工程報批報建隨地庫同步推進；供電工程報批報建要點：停電接火計劃提前30天申請；設計出圖至工程施工需走圖紙審批流程至少提前15天；報裝申請材料依據供電局要求至少提前7天準備；供電工程為壟斷工程，供電前需將費用交齊；

• 例題：總包成本/資金影響/班組窩工影響例題

1. 主體結構階段爬架安裝：爬架與凸窗、挑板、線條、構架龍骨等錯位安裝，局部與外墻沖突的翻板提前切除、切槽、加固處理；爬架支座位提前調整到鋁模K板下；樓層提前做好硬質防護棚，確保外立面穿插順利進行；

• 案例：底層外架優先拆案例

1. 人貨梯第六層安裝完畢：第六段人貨梯使用；第五段砌筑樣板；第四段人貨梯安裝；第三段人貨梯進場；第二段完成電梯基礎；第一段施工電梯基礎；

• 案例：層間截水是穿插施工保證

1. N層結構層——鋼筋綁扎、結構拉縫安裝、模板拼裝

2. N-1層——拆模、層間止水、垃圾清理、螺桿洞封堵、外墻打磨修補

3. N-2層——層間止水、結構內墻打磨修補、衛生間反坎施工、墻板放線、排水管安裝，欄桿安裝、外窗框安裝

4. N-3層——墻板安裝、外窗玻璃安裝、消防立管安裝

5. N-4層——墻板與結構交界處掛網、沉箱防水、天花裝修第一遍膩子、地面水泥砂找平、戶內外給水管安裝

6. 燃氣管道先報建：燃氣報批報建主體出正負零后開始；燃氣進場前置準備不少于60天；與供電工程同期進行；墻磚鋪貼開始前完成室內燃氣管道安裝；

7. N-5層——墻板嵌縫修補，墻板線盒及線管安裝，衛生間回填及二次防水、天花吊頂、照明穿線、保溫板安裝

8. N-6層——衛生間及電梯間墻磚，廚房地磚，客廳天花封板、入戶門框、防火門框安裝、消防栓安裝、水電管井刮N型膩子

9. 室內電梯保運輸：電梯安裝要點：電梯機房采用全砼結構縮短工期20天；主體封頂緊后屋面施工，電梯機房優先；主體封頂30天移交機房井道，電梯進場安裝；施工梯拆除條件：施工梯拆除前30天室內電梯投入使用；室內電梯與施工梯公用30天后施工梯可拆除；所有濕作業材料均已基本上樓；地下室可堆放及運輸材料；

10. 精裝樣板提前定：精裝策劃：交付標準及交付計劃；施工進度及質量標準；承接查驗整改計劃；精裝方案：確定交付標準樣板；確定施工工藝樣板；確定材料部品樣板；裝修階段總平布置：進場后7天內確定材料堆場布置及調整；垂直運輸分時段使用；同批材料到場48小時內送達施工樓層；

11. 濕作業施工先行：隔斷墻/吊頂施工；墻磚施工；墻面膩子；地磚施工；水泥地坪；

12. N-7層——客廳、衛生間及電梯間地磚、廚房墻磚、門檻石安裝、管井穿強弱電線管及給水管

13. N-8層——窗臺石安裝、廚衛間天花吊頂及封板、門套基層安裝、墻面第一遍膩子

14. N-9層——墻面、天花第二遍膩子、門貼臉及門套安裝、入戶門安裝

15. N-10層——墻面、天花打磨、噴底漆、上面漆、戶內門安裝

16. 干作業緊跟其后： 油漆/壁紙/燈具安裝；櫥柜 /浴室柜安裝；壁柜安裝；潔具/五金/電器安裝；門/地板安裝；外架拆除后插入；提前策劃動線；48小時物料上樓；緊盯作業面/物料；

17. 公區精裝修收頭：公區吊頂施工；公區墻磚施工；公區地磚施工；電梯門套施工；燈具/面板安裝；室內公區穿插；樓梯間到室內；最遲外架拆除；10內完成公共部分；

18. N-11層——部品安裝

19. N-12層——木地板安裝、水電、潔具、五金安裝調試

20. N-13層——開荒保潔，達到交付狀態

21. 外立面施工：前期四圖尤為重要；注意外保溫拉拔檢測，不可省略檢測項；

22. 地庫側邊防水后回填：地庫側邊防水施工要點；防水保護層施工要點；回填土施工要點；

• 案例：小市政管網分段早穿插

1. 頂板市政綠化同步完成：疏水層施工；頂板回填施工；管網施工；道路硬化施工；綠化/園林鋪貼；結構出正負零后60天；聯合驗收前45天；外架與人貨梯位置；園林鋪貼前期關注；

2. 穿插技術應用小結：公司里程碑節點要求決定穿插工藝的選擇；標準化設計節點、材料選型、材料參數、施工工藝戰略供應商準備必須前置，避免三邊工程；爬架、鋁模、三免一無應用是重要支撐；爬架拆除、施工電梯安裝與拆除、頂板防水，是三大關鍵節點。初裝修濕作業流水可按5、6、7、8天安排，精裝修干作業可以靈活處理；工序穿插安排，沒有窩工是保障；人貨梯下負一層地下室，形成水平二層運輸通道，將增強施工組織的靈活性。

3. 分組討論與交流

第七部分保交付竣工驗收管理

1. 竣工驗收交付策劃要點：優先規定動作；優先客戶區域驗收；代客驗房（物業）；帶客驗房（客服）；遺留問題限期整改；客戶風險預控；

2. 交付客戶產品竣工驗收交付啟動會會議目的：明確各方在竣工驗收中的有關范圍和驗評標準；會議時間：集團管理中心在竣工驗收前1個月組織召開；參會單位：集團采購成本專業,施工總包,監理,分包和物業公司；竣工驗收小組：成立由建設方,施工,總包,監理,物業組成竣工驗收小組；

3. 地產交付客戶產品驗收整改：分部、分項驗收；竣工驗收；限期整改銷項；

4. 物業交付客戶產品接管驗收：項目獲取竣工備案表并整改銷項后；項目移交物業公司；物業依據驗收標準完成對接管驗收工作；

5. 交付客戶產品客戶預驗收：正式入伙前30天；由接管驗收專項人員陪同業主進行預驗收；形成《工程遺留問題限期整改單》；

• 案例：交付客戶產品預驗收風險預控例題

1. 交付客戶產品竣工驗收：《工程竣工驗收單》是包方依據；包方在規定內完成問題的整改；不影響小問題由包方蓋公章整改承諾函；不得扣留《工程竣工驗收單》, 問題以建議預扣在竣工驗收單上明確表述；各部門沒回退驗收單權限，有建議預扣款的權限；

2. 交付客戶產品質量問題限期整改銷項：整改單下發；鑰匙領取；現狀確認；維修時限；鑰匙返還；維修確認；整改單返單；代客驗收；客戶復驗；整改單關單；

• 案例：交付客戶產品竣工驗收限期整改銷項制度案例

1. 交付客戶產品風險預控：交樓產品與合同標準不符；前期銷售承諾無法落實；存在嚴重滲漏隱患；存在重大質量和安全隱患；存在嚴重使用功能缺陷；消防系統存在重大安全隱患；共用設備存在重大缺陷；園建及公共設施無法使用；因設計質量價格等其它因素；

• 案例：交付客戶產品成保管控缺失例題

1. 客服管控\交付維保和整改銷項要點；客服質量管控要點：現有自媒體極發達；原有管控手段失效；客戶信息收集能力；客戶信息關注能力；客戶輿情控制能力；客戶溝通談判能力；客戶定點清除能力；交付維保管控要點：客戶信息分類；分期分批交付；功能區域交付；優先維保計劃；限期整改銷項；入伙時零拒收；整改銷項管控要點：漏項施工項；客戶區域；功能性問題；1715原則；每日例會銷項；

2. 交付客戶產品質量后評估：交付一個月內實施；第三方入戶調研；全專業參與；形成產品缺陷反饋；重點改進構造標準；

3. 小結：保交付產品策劃；保交付預驗收；保交付驗收啟動會；保交付驗收風控；限期整改銷項；保交付客服管控；保交付后評估；

4. 分組討論與交流