《標(biāo)桿房企工程管理之門窗體系的管理要點(diǎn)及實(shí)戰(zhàn)案例》

【課程背景】

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中，工程管理一直是各地產(chǎn)公司管理的焦點(diǎn)和難點(diǎn)，門窗又是各家地產(chǎn)客戶報(bào)修和投訴的第一大問(wèn)題來(lái)源項(xiàng)。面對(duì)幾乎裸奔的門窗設(shè)計(jì)圖紙，嚴(yán)苛的成本控制，不聽(tīng)話的供應(yīng)商，緊張的建造周期、如何最大程度地提高項(xiàng)目門窗幕墻工程質(zhì)量，減少客戶投訴，降低工程整改、返工、無(wú)效成本，成為當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的一項(xiàng)重要關(guān)鍵。

本次課程根據(jù)專家23年的工作經(jīng)歷及經(jīng)驗(yàn)（10年中建系統(tǒng)工作經(jīng)歷、13年地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)歷），結(jié)合清華大學(xué)工程制造業(yè)精細(xì)化及流程化的管理方法，通過(guò)對(duì)100多個(gè)與工程管理有關(guān)的實(shí)際操作案例進(jìn)行情景解剖，導(dǎo)出能夠適合大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)確保工程進(jìn)度前提下大幅提升產(chǎn)品品質(zhì)的管理思路和技巧，以及切實(shí)落地的手段及措施。

本次課程特點(diǎn)是將標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)工程管理的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與清華大學(xué)制造業(yè)經(jīng)典管理理論密切結(jié)合，實(shí)操案例多、啟發(fā)性強(qiáng)，同時(shí)可與學(xué)員有較多的深度互動(dòng)，通過(guò)互動(dòng)交流來(lái)進(jìn)一步梳理學(xué)員的管理思路及實(shí)戰(zhàn)操作。

【課程收益】

1、深刻理解并體會(huì)地產(chǎn)集團(tuán)層級(jí)工程管理體系的三大使命，——協(xié)同建流程、目標(biāo)定標(biāo)準(zhǔn)、提升抓培訓(xùn)；

2、理解工程管理協(xié)同對(duì)門窗幕墻工程質(zhì)量的影響，并掌握其協(xié)同管理技巧；

3、理解掌握門窗幕墻工程策劃的重要性和關(guān)鍵要素，以更好的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷平衡，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品力最大化；

6、理解掌握門窗幕墻體系的管理要點(diǎn)和實(shí)戰(zhàn)案例，以更好的掌握門窗幕墻體系的現(xiàn)狀，問(wèn)題和改進(jìn)手段；

【課程對(duì)象】

房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、總工、集團(tuán)分管工程副總、項(xiàng)目總經(jīng)理、工程總監(jiān)、工程部經(jīng)理成本總監(jiān)、成本部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、造價(jià)工程師等。

【課程大綱】

第一部分：工程管理之道及門窗幕墻管理問(wèn)題的現(xiàn)狀和困惑

1. 我們是否經(jīng)常遇到這樣的問(wèn)題和困惑？

1. 各職能部門各自為政，追究責(zé)任都有理由，問(wèn)題究竟在哪？門窗幕墻的客戶報(bào)修投訴率總不能令人滿意；

2. 門窗幕墻的質(zhì)量問(wèn)題是多方面群體問(wèn)題，而非某個(gè)別專業(yè)因素造成的；門窗幕墻百分百零滲漏免維護(hù)做不到！

3. 很多門窗幕墻質(zhì)量問(wèn)題都是行業(yè)通病，手工活，修了還修，層出不窮；疲于應(yīng)付客戶沒(méi)完沒(méi)了的門窗報(bào)修投訴，每天就像消防隊(duì)員；

1. 建立流程化的協(xié)同體系；甲方管理原因?qū)е碌默F(xiàn)場(chǎng)矛盾：專業(yè)間的矛盾/甲乙方間的矛盾；跨專業(yè)協(xié)同/目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)同；

2. 工程管理之道：協(xié)同建流程/目標(biāo)定標(biāo)準(zhǔn)/能力要提高；

第二部分：工程協(xié)同管理

1. 分析各專業(yè)各部門間對(duì)項(xiàng)目管理的差異（工作目標(biāo)/規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)/客戶視角/專業(yè)背景）；

2. 標(biāo)桿房企的產(chǎn)品質(zhì)量目標(biāo)差異；門窗幕墻的客戶投訴率控制指標(biāo)設(shè)定是多少？

3. 現(xiàn)行工程規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)差異；規(guī)范設(shè)定的目的是什么？可以直接拿來(lái)作為企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)么？

• 案例：江蘇省住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)分析；可否進(jìn)一步優(yōu)化？

• 案例：福建省住宅工程設(shè)計(jì)若干技術(shù)規(guī)定分析；可否進(jìn)一步優(yōu)化？

• 案例：某標(biāo)桿房企門窗洞口零滲漏構(gòu)造節(jié)點(diǎn)案例

1. 以客戶為關(guān)注焦點(diǎn)；客戶滿意三定律和客戶投訴的代價(jià)；質(zhì)量改進(jìn)四大支柱，質(zhì)量報(bào)修/投訴/第三方滿意度調(diào)查/缺陷反饋；

2. 專業(yè)背景差異下，如何提高項(xiàng)目整體可靠度？如何增加影響因素可靠性？

• 小故事：決定水桶能裝多少水的因素是什么？

• 新故事：短板下如何提高水桶容量；

• 案例：如何提高外窗防滲漏性能；

• 案例：外墻開(kāi)窗零滲漏終極構(gòu)造——如何在門窗單位成本不變總成本降低的前提下改善客戶投訴數(shù)據(jù)？

• 案例：外墻門窗線條防滲漏構(gòu)造——如何在門窗單位成本不變總成本不變的前提下改善客戶投訴數(shù)據(jù)？

• 案例：某標(biāo)桿房企門窗洞口帶挑檐反檻企口附框零滲漏構(gòu)造節(jié)點(diǎn)案例

• 案例：門窗洞口工廠預(yù)制/帶批水板/帶遮陽(yáng)卷簾鋁合金一體化窗套零滲漏構(gòu)造節(jié)點(diǎn)案例

• 案例：門窗洞口反檻附框及收口缺陷節(jié)點(diǎn)案例

• 案例：外窗構(gòu)造重?cái)?shù)不能增加時(shí)如何降低主影響因素權(quán)重；

1. 增加影響因素（管理行為）可靠性；維保/設(shè)計(jì)/招采/成本/工程各條線質(zhì)量改進(jìn)管控協(xié)同； 門窗幕墻材料配置性能需求和價(jià)值分析；

2. 門窗性能要求：封閉、開(kāi)啟、采光、換氣；

3. 維持室內(nèi)正壓的要求；目前單位成本一定的鋁合金門窗實(shí)測(cè)合格率能達(dá)到多少？材料、抗風(fēng)壓、開(kāi)啟扇剛度、五金配置優(yōu)化；

4. 產(chǎn)品質(zhì)量管控協(xié)同總結(jié)：聚焦客戶/統(tǒng)一目標(biāo)/統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)/培訓(xùn)求同/存異均好；

第三部分：工程技術(shù)管理

1. 標(biāo)桿房企工程質(zhì)量管理理念：工程質(zhì)量≠施工質(zhì)量；質(zhì)量管理≠質(zhì)量檢驗(yàn)；質(zhì)量管理責(zé)任≠工程部門責(zé)任；持續(xù)改進(jìn)管理體系；

質(zhì)量管理體系=質(zhì)量系統(tǒng)預(yù)控=設(shè)計(jì)/材料工藝/運(yùn)維綜合管控；工程提出/質(zhì)量組織/職能改進(jìn)/物業(yè)源頭/客戶焦點(diǎn)/圖紙優(yōu)先/設(shè)計(jì)龍頭；

1. 質(zhì)量觀點(diǎn)對(duì)比；傳統(tǒng)房企質(zhì)量管理觀點(diǎn)/標(biāo)桿房企質(zhì)量管理觀點(diǎn)

2. 工程技術(shù)策劃要點(diǎn)架構(gòu)

3. 設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題通?。蝗狈τ行疃鹊脑O(shè)計(jì)構(gòu)造/缺乏可指導(dǎo)施工的設(shè)計(jì)做法/不重視現(xiàn)場(chǎng)易建性和易檢性/不重視交付后產(chǎn)品運(yùn)維的要求

4. 設(shè)計(jì)品質(zhì)和效果對(duì)客戶的重要性分析；

購(gòu)買階段價(jià)值排序：設(shè)計(jì)效果＞功能組合＞材料品質(zhì)＞品牌追求

入住階段價(jià)值排序：功能效果＞材料品質(zhì)＞設(shè)計(jì)效果＞品牌追求

1. 建立以客戶為關(guān)注焦點(diǎn)的質(zhì)量管理體系；

• 案例：XX地產(chǎn)公司的客戶報(bào)修數(shù)據(jù)庫(kù)

質(zhì)量改進(jìn)：客戶報(bào)修/投訴/第三方調(diào)研/缺陷反饋；

80%報(bào)修問(wèn)題：外窗/空鼓/開(kāi)裂/滲漏/入戶門/電氣

1. 缺陷反饋的重要性及必要性分析

• 例題：窗側(cè)邊墻面滲漏缺陷案例；

• 案例：雨棚缺失滲漏缺陷案例；金屬雨棚滲漏案例；地下室采光窗滲漏案例；地下室玻璃采光窗滲漏案例；型材拼接滲漏案例；組角裂縫缺陷案例；組角膠條打膠工藝缺陷案例；組角螺絲工藝缺陷案例；型材鎖體不匹配缺陷案例；緊固件錯(cuò)用缺陷案例；門窗系統(tǒng)不配套案例；密封膠條彈性\斷裂\收縮\直拼\脫落\變形缺陷案例；膠條設(shè)計(jì)需求案例；密封膠脫膠缺陷案例；密封膠老化開(kāi)裂缺陷案例；白油污染缺陷案例；膠體自身開(kāi)裂缺陷案例；密封膠過(guò)薄開(kāi)裂案例；密封膠和膠條相溶案例；墻體鹽析缺陷案例；干燥環(huán)境開(kāi)裂缺陷案例；酸洗霉斑缺陷案例；外平開(kāi)窗分析：內(nèi)開(kāi)內(nèi)倒窗分析；系統(tǒng)窗密封優(yōu)勢(shì)；石材幕墻缺陷案例；T型掛件案例；不合格掛件缺陷案例；背栓卡栓案例；石材背網(wǎng)不合格案例；埋板焊接缺陷案例；金屬幕墻開(kāi)逢缺陷案例；隱框幕墻窗密封缺陷案例；平移窗缺陷案例；幕墻窗密封缺陷案例；密封膠蒸汽爆裂案例；密封膠垂流污染案例；鋁塑門窗；

1. 缺陷反饋管控小結(jié)：定量分析找到最佳解決方案/數(shù)據(jù)優(yōu)選提煉/施工周期影響質(zhì)量迭代時(shí)間/引進(jìn)成熟樣本迭代，提升滿意度

2. 施工圖集內(nèi)容和編制要點(diǎn)；圖集原則/模塊/圖片/技術(shù)/參數(shù)/成本分析/缺陷反饋

缺陷反饋溯源/要素統(tǒng)計(jì)分析改進(jìn)/改進(jìn)最優(yōu)解/構(gòu)造、材料、工藝、運(yùn)維

• 案例：施工圖集原則模型圖片

1. 施工圖集設(shè)計(jì)/合約管控要點(diǎn)；標(biāo)準(zhǔn)化施工圖集：戰(zhàn)略協(xié)議/設(shè)計(jì)協(xié)議/咨詢協(xié)議/施工協(xié)議

2. 標(biāo)桿企業(yè)工程四圖目的：避免設(shè)計(jì)無(wú)圖、圖紙精度不足或圖紙錯(cuò)誤/明確生產(chǎn)施工工藝驗(yàn)評(píng)、成保、運(yùn)維標(biāo)準(zhǔn)/明確供方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理要求/完成供方戰(zhàn)略采購(gòu)依據(jù)/成本工程重計(jì)量依據(jù)/實(shí)現(xiàn)零變更洽商總價(jià)包死

3. 四圖策劃先行：深化設(shè)計(jì)圖/生產(chǎn)加工圖/現(xiàn)場(chǎng)安裝圖/成品保護(hù)圖

• 案例：現(xiàn)場(chǎng)四圖管理缺失案例

• 例題：工程四圖執(zhí)行例題

• 案例：監(jiān)理例會(huì)過(guò)程管控要點(diǎn)

• 例題：監(jiān)理例會(huì)溝通缺陷案例分析

1. 工程交底會(huì)議目的：加強(qiáng)掌握產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和管理要求/加強(qiáng)專業(yè)間學(xué)習(xí)、協(xié)同/提升員工能力素質(zhì)/提升工程管理水平

2. 工程交底會(huì)議內(nèi)容：工程管理策劃/缺陷反饋圖集/標(biāo)準(zhǔn)化施工圖集/技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)管理要求，總分包合同條款/質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制流程和標(biāo)準(zhǔn)/安全文明施工管理流程和標(biāo)準(zhǔn)/設(shè)計(jì)圖紙深化四圖

3. 工程技術(shù)設(shè)計(jì)交底和圖審會(huì)議要點(diǎn)：設(shè)計(jì)交底4個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)，PDCA；圖紙審查5個(gè)關(guān)鍵階段：可研階段/前期階段/開(kāi)發(fā)階段/實(shí)樓樣板間施工前/使用階段

• 例題：工程技術(shù)設(shè)計(jì)交底會(huì)議缺失圖審案例

1. 工程技術(shù)供方管理交底會(huì)議內(nèi)容： 明確本項(xiàng)目總包管理權(quán)責(zé)范圍/明確本項(xiàng)目監(jiān)理監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)施工的權(quán)責(zé)范圍/明確本項(xiàng)目總控計(jì)劃管理要求/明確本項(xiàng)目總分包合約界面劃分/明確本項(xiàng)目會(huì)議協(xié)調(diào)決策機(jī)制

2. 工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求交底會(huì)議內(nèi)容：本項(xiàng)目質(zhì)量要求和目標(biāo)/各單位的施工范圍和部位/本項(xiàng)目指定采用的工藝流程及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)/本項(xiàng)目指定采用的驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)/本項(xiàng)目指定采用的材料/本項(xiàng)目匹配的施工機(jī)具/本項(xiàng)目安全環(huán)境要求/本項(xiàng)目特殊工序工藝操作要點(diǎn)

• 例題：工程技術(shù)施工交底會(huì)議缺失案例

1. 標(biāo)桿企業(yè)施工組織設(shè)計(jì)和方案審核要點(diǎn)；重點(diǎn)審批施工方案；

2. 搭建樣板間的七目的：出圖/深化設(shè)計(jì)/限額設(shè)計(jì)/審圖/設(shè)計(jì)優(yōu)化/標(biāo)準(zhǔn)可視化/行銷

3. 四個(gè)樣板間類別和作用：設(shè)計(jì)體驗(yàn)樣板間/材料部品樣板間/交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間/施工工藝樣板間

• 例題：材料部品樣板管理案例；技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)合格，門窗質(zhì)量一定合格么？如何提高門窗技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)效果？

1. 技術(shù)管控要點(diǎn)總結(jié)：預(yù)控設(shè)計(jì)構(gòu)造配置/最佳實(shí)踐、缺陷反饋/標(biāo)準(zhǔn)化施工圖集/高效召開(kāi)工程會(huì)議/預(yù)控各項(xiàng)技術(shù)交底/施組方案一致性/三個(gè)樣板間先行

2. 分組討論與交流

第四部分：工程供方管理

1. 供方合作模式分析；房企與供方合作關(guān)系：領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系/長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作戰(zhàn)略/真公開(kāi)招投標(biāo)/假公開(kāi)招投標(biāo)/政府關(guān)系強(qiáng)壓

2. 甲方看供方；糾纏不清/躲避新指令/拒不執(zhí)行/退出去/刁難指定供方

3. 供方看甲方；工程量清單不清/指令不清/反復(fù)變更/無(wú)法兌現(xiàn)承諾/人材機(jī)成本缺失/照管協(xié)調(diào)不到位；

• 例題：工程量清單不清案例分析

• 例題：反復(fù)變更簽證案例分析

• 例題：照管協(xié)調(diào)不到位案例分析

• 例題：供方照管協(xié)調(diào)管理要求不到位案例分析

1. 如何讓供方放心：充分溝通/標(biāo)準(zhǔn)量化/合約清晰/交代到位/換位思考/責(zé)權(quán)對(duì)等；

2. 發(fā)現(xiàn)自身問(wèn)題：發(fā)現(xiàn)自身問(wèn)題/尋找解決方案/固化標(biāo)準(zhǔn)要求/提升專業(yè)水平/放低甲方姿態(tài)/加強(qiáng)甲方協(xié)同；

3. 供方索賠策略和甲方反索賠策略：報(bào)價(jià)/風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防/深化設(shè)計(jì)/洽商簽證/結(jié)算

• 例題：不平衡報(bào)價(jià)案例分析

• 例題：現(xiàn)場(chǎng)簽證案例分析

• 例題：變更洽商簽證反索賠案例分析

• 例題：深化設(shè)計(jì)反索賠案例分析

• 例題：戰(zhàn)略合作反索賠案例分析

1. 供方管理總結(jié)：事前、事中、事后；明確各方責(zé)權(quán)利/同理心/利益共同體/戰(zhàn)略合作關(guān)系；

2. 分組討論交流

第五部分：工程質(zhì)量管理

1. 工程質(zhì)量策劃框架：資料會(huì)議策劃/現(xiàn)場(chǎng)管理策劃/供方管理策劃/交付管理策劃

2. 工程質(zhì)量檢查目的：質(zhì)量檢查評(píng)估/預(yù)警糾正改進(jìn)偏差/規(guī)范工程管理行為/促進(jìn)體系有效運(yùn)作/提高水平品質(zhì)

3. 工程檢查要求和頻次；

• 案例：標(biāo)桿地產(chǎn)工程檢查權(quán)重分析-18年體系與20年體系；標(biāo)準(zhǔn)舊版和新版變化對(duì)比-實(shí)測(cè)實(shí)量測(cè)區(qū)的改變；抽樣取樣范圍及檢測(cè)項(xiàng)；

• 案例：外門窗工程實(shí)測(cè)實(shí)量檢查標(biāo)準(zhǔn)示例；外門窗關(guān)鍵質(zhì)量動(dòng)作控制標(biāo)準(zhǔn)示例；

1. 第三方檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：標(biāo)前/巡檢

2. 易檢性質(zhì)量檢查目的；提高質(zhì)量問(wèn)題易檢性：容易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題/質(zhì)量責(zé)任到人/質(zhì)量責(zé)任到人/實(shí)現(xiàn)一次做好

• 案例：外窗洞口試驗(yàn)專項(xiàng)可靠性檢驗(yàn)案例

• 例題：外墻窗洞口防滲漏案例檢驗(yàn)有效性判定

• 例題：易檢性質(zhì)量檢查現(xiàn)狀案例分析；如何在達(dá)標(biāo)的同時(shí)控制無(wú)效成本支出？

1. 幕墻安裝要點(diǎn)；應(yīng)急預(yù)案；安全基本管理；腳手架；安全帶；安全用電；材料堆放裝卸和清理；電焊安全；清洗安全；

2. 分組討論交流

第六部分：門窗幕墻新思路

1. 門窗幕墻電動(dòng)鏈?zhǔn)介_(kāi)窗器；雨感、風(fēng)感、氣壓、溫度、濕度、氧氣濃度、二氧化碳濃度、煙感（PM2.5）、玻璃破碎、報(bào)警傳感器；

2. 門窗幕墻窗式通風(fēng)器；改性溶菌酶涂層；

3. 門窗幕墻周邊；

4. 幕墻層間節(jié)點(diǎn)及改進(jìn)建議；

5. 無(wú)接觸門窗系統(tǒng)；門禁一臉通系統(tǒng)；人臉識(shí)別測(cè)溫一體機(jī)；自動(dòng)單元門；自動(dòng)入戶門；

6. 表面涂層改進(jìn)建議；產(chǎn)品表面溶菌酶涂層；

7. 智能化生產(chǎn)

目前市面上的單位成本一定的鋁合金門窗現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)合格率能達(dá)到多少？

1. 如何在門窗幕墻成本不變的條件下做到70年不漏水？

2. 如何在門窗單位成本不變總成本降低的前提下改善客戶投訴數(shù)據(jù)？

3. 如何在門窗單位成本不變總成本不變的前提下改善客戶投訴數(shù)據(jù)？

4. 門窗幕墻材料配置性能需求和價(jià)值分析；哪些是可以優(yōu)化的成本？哪些是必須花費(fèi)的成本？哪些必須做設(shè)計(jì)限額條件？

5. 門窗幕墻技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)合格，門窗質(zhì)量一定是合格的么？如何提高門窗技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)效果？

6. 如何在設(shè)計(jì)選型和配置階段，提升門窗性能的同時(shí)大幅降低無(wú)效成本？

7. 石材幕墻的價(jià)值分析，產(chǎn)品選型分析。幕墻龍骨配置優(yōu)選；

8. 幕墻成本劃算么？性能達(dá)標(biāo)么？？假幕墻窗的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。

9. 國(guó)標(biāo)門窗性能合格標(biāo)準(zhǔn)如何設(shè)定和檢測(cè)？如何在達(dá)標(biāo)的同時(shí)控制無(wú)效成本支出？